재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람에게 부과되고, 하루 차이로 세금 부담자가 완전히 바뀌어요. 다음 재산세 과세기준일은 2027년 6월 1일이고, 매매를 앞두고 있다면 잔금일을 그 전후로 조정하는 것만으로 수십만원을 아낄 수 있어요.
재산세는 왜 6월 1일 기준으로 부과되나요
재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 세금이에요. 이 날짜를 과세기준일(세금을 매기는 기준으로 삼는 날)이라고 부르는데, 하루라도 이 날짜에 소유권이 없으면 그해 재산세는 내지 않아도 돼요.
소유자를 가르는 기준은 계약일이 아니라 잔금 지급일과 등기접수일 중 더 빠른 날짜예요. 실무에서는 대부분 잔금일이 등기일보다 빠르기 때문에, 사실상 잔금을 언제 치렀는지가 결정해요.
국세청은 종합부동산세의 과세기준일도 재산세와 똑같이 매년 6월 1일이라고 안내하고 있어요. 재산세 과세대상인 주택·토지를 그대로 넘겨받아 합산하는 방식이라, 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 조정하면 종부세 대상 여부까지 함께 바뀌어요.
매매 시점에 따라 누가 내는가
6월 1일을 기준으로 잔금일이 그 전이냐 후냐에 따라 매수인과 매도인 중 누가 재산세를 부담하는지가 갈려요. 별도 특약이 없다면 계약서에 재산세 부담을 정하지 않아도 법적으로는 아래 기준을 따라요.
6월 1일 당일에 잔금을 치르면 그날 이미 소유권이 넘어간 것으로 봐서 매수인이 세금을 내요. 하루 차이로 부담이 통째로 넘어가는 셈이니, 잔금일을 6월 초로 잡을 때는 이 표를 꼭 확인하세요.
절세를 위한 매매 타이밍
매도인이라면 잔금을 6월 1일 이전에 받는 쪽이 유리해요. 그해 재산세를 매수인이 부담하게 되니까요. 반대로 매수인이라면 잔금을 6월 2일 이후로 미루면 그해 재산세를 매도인이 내게 돼요.
세액 자체도 무시할 수 없어요. 재산세 과세표준(세금을 계산하는 기준 금액)은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 정해요. 일반 주택은 60%이고, 1세대 1주택은 43~45%로 낮아요. 1세대 1주택자는 공시가격 9억원 이하일 때 특례세율 0.05~0.35%를, 그 외에는 표준세율 0.1~0.4%를 적용받아요. 예를 들어 공시가격 5억원인 1주택자라면 44%를 적용해 과세표준은 2억 2,000만원이고, 여기에 해당 구간 세율을 곱해 세액이 정해져요. 잔금 시점 하루만 조정해도 이 세액 전체를 안 낼 수 있으니 매매 계약서를 쓸 때 상대방과 미리 협의해두는 것이 좋아요.
계산 예시 — 공시가격 4억원 1세대 1주택, 특례세율 적용
- 공정시장가액비율 확인: 공시가격 4억원은 3억원 초과 6억원 이하 구간이라 1세대 1주택 공정시장가액비율 44%를 적용해요.
- 과세표준 계산: 4억원 × 44% = 1억 7,600만원이에요.
- 세율 구간 확인: 특례세율은 1억 5천만원 초과 3억원 이하 구간에서 12만원 + 초과분의 0.2%를 적용하는데, 과세표준 1억 7,600만원이 이 구간에 들어가요.
- 세액 계산: 12만원 + (1억 7,600만원 − 1억 5,000만원) × 0.2% = 12만원 + 5만 2천원 = 17만 2천원이에요.
공시가격 4억원인 1세대 1주택자는 특례세율과 낮은 공정시장가액비율을 함께 적용받아 재산세로 17만 2천원을 내게 돼요.
1세대 1주택 특례세율, 나도 받을 수 있나요
- 6월 1일 현재 이 주택이 세대원 전체를 통틀어 유일한 주택인가요
- 이 주택의 공시가격이 9억원 이하인가요
- 6월 1일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 마쳐 소유권을 실제로 넘겨받았나요
세 가지가 전부 예라면 특례세율(0.05~0.35%) 적용 대상이에요. 하나라도 아니요면 표준세율(0.1~0.4%)과 일반 공정시장가액비율(60%)이 적용돼요.
1세대 1주택 특례세율은 금천구청 안내에 따르면 적용 기한이 2026년 말까지로 정해져 있어요. 2027년에도 이어질지는 연말 지방세법 개정 여부를 확인해야 해요. 부동산 관련 세제가 어떻게 달라지는지는 2026년 세제개편안, 월급·집·상속세 뭐가 바뀌나 글에서 함께 확인해보세요.
재산세는 언제, 어떻게 납부하나요
재산세 고지서를 못 받았거나 금액을 미리 확인하고 싶다면 위택스에서 조회할 수 있어요. 절차는 4단계예요.
- 1단계: 위택스(wetax.go.kr) 접속 후 로그인 화면에서 공동인증서 또는 간편인증 선택
- 2단계: ‘납부’ 메뉴에서 ‘지방세’ 클릭하면 본인 명의 부과 내역이 뜹니다
- 3단계: 재산세 항목을 선택하면 세액과 납부기한이 화면에 표시됩니다
- 4단계: 계좌이체·카드납부 중 선택해 결제하면 완료 화면이 뜹니다
주택분은 1기 7월 16~31일, 2기 9월 16~30일로 나눠 내는 게 원칙이지만, 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 부과돼요. 건축물은 7월 16~31일, 토지는 9월 16~30일에 납부해요. 세액이 250만원을 넘으면 3개월 이내로 나눠 낼 수 있는 분할납부도 신청할 수 있어요.
자주 묻는 질문
재산세를 냈는데 나중에 등기가 잘못됐거나 소유권 분쟁이 생기면 어떻게 되나요?
재산세는 6월 1일 현재 사실상 소유자에게 부과돼요. 등기가 잘못돼 실제 소유자가 따로 있었다면 관할 지자체 세무과에 부과 내용을 알리고 정정과 환급이 가능한지 문의해야 해요.
재산세 고지서를 못 받아 납부기한을 놓치면 어떻게 되나요?
고지서를 받지 못했어도 납부기한이 지나면 가산세가 붙어요. 위택스에서 미리 조회해 기한을 확인하는 것이 안전하고, 주소 변경으로 고지서가 안 왔다면 관할 지자체 세무과에 연락해 재발송을 요청하면 돼요.
부부 공동명의로 주택을 가지고 있으면 특례세율 판단이 달라지나요?
아니요, 공동명의라도 그 주택이 세대원 전체를 통틀어 유일한 주택이면 1세대 1주택 특례세율 대상이 될 수 있어요. 다만 부부 중 한 명이 다른 주택을 추가로 소유하고 있다면 세대 기준으로 다주택자가 되어 특례세율을 받을 수 없어요.
자주 틀리는 지점
- 계약일을 기준으로 재산세 부담자가 정해진다는 오해 — 실제로는 계약일이 아니라 잔금일과 등기접수일 중 더 빠른 날짜가 기준이에요. 계약은 5월에 했어도 잔금을 6월 2일에 치렀다면 매도인이 그해 재산세를 내요.
- 계약서에 재산세 부담을 정하면 지자체도 그대로 따른다는 오해 — 매매 당사자끼리 정한 특약은 사인 간 약정일 뿐이고, 지자체는 여전히 6월 1일 등기부상 소유자에게 고지서를 보내요. 상대방이 특약을 어기면 별도로 정산을 요구해야 하니 잔금일 자체를 조정하는 편이 확실해요.
- 1세대 1주택이면 무조건 특례세율을 받는다는 오해 — 공시가격이 9억원을 넘으면 1주택이라도 특례세율이 아니라 표준세율(0.1~0.4%)이 적용돼요. 특례세율과 표준세율은 공시가격 9억원을 기준으로 나뉘어요.
- 6월 1일 당일 잔금을 치르면 매도인이 낸다는 오해 — 실제로는 6월 1일 당일에 소유권이 넘어가도 그날 이미 매수인 소유로 보기 때문에 매수인이 재산세를 부담해요. 매도인이 유리해지려면 잔금일을 5월 31일 이전으로 앞당겨야 해요.
참고 자료
최종 확인: 2026-09-26 · 위 자료 기준 · 원누리 편집(작성 과정)